Comprare Casa. Tutelarsi

I soldi per l'acquisto sono già stati versati in buona parte ma la casa è ancora solo un progetto o è in costruzione. Una situazione pericolosa. Se l'impresa fallisce, i cosiddetti "promissari-acquirenti" - cioè coloro che fino a quel momento hanno pagato senza essere ancora proprietari dell'immobile - rischiano di perdere la casa e i risparmi di una vita.

Fino a pochi anni fa era una situazione da puro "far-west". Poi è arrivata una legge - la 122 del 2005 - che ha cercato di mettere un po' d'ordine introducendo importanti strumenti di garanzia per l'acquirente. Questo, almeno, sulla carta. Nella pratica, invece, questi strumenti - primo fra tutti la fidejussione obbligatoria - spesso non vengono applicati. Spesso l'acquirente non conosce i propri diritti e non li fa valere al momento della firma del contratto. Così poi non gli resta che incrociare le dita...

Vediamo in sintesi le principali regole da seguire quando si acquista una casa in costruzione.

Obbligatoria la fidejussione...

Il costruttore è obbligato a farsi rilasciare da una banca o un'assicurazione una fidejussione a favore dell'acquirente per il valore delle somme riscosse e da riscuotere prima del rogito. Si tratta di uncontratto con soggetti esterni che garantiscono gli acquirenti in caso di fallimento del costruttore permettendo loro di recuperare i soldi investiti. Gli estremi della fidejussione devono essere contenuti nel contratto iniziale col costruttore. Se l'impresa fallisce prima di aver ultimato la costruzione, l'acquirente può presentare alla banca o all'assicurazione le ricevute dei pagamenti effettuati e chiederne il rimborso.

... e anche la polizza sull'immobile

Il costruttore ha anche l'obbligo di stipulare, prima del rogito finale, una polizza assicurativa a beneficio dell’acquirente, della durata di 10 anni a partire dalla fine dei lavori, per coprire eventuali danni materiali all'immobile derivanti - dice la legge - "da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi".

Tutto va messo nero su bianco all'inizio

Il contratto preliminare (il cosiddetto "compromesso") deve contenere un'ampia e dettagliata serie di clausole:

• la descrizione dell'immobile con tutte le caratteristiche tecniche (progetto, capitolato delle forniture, materiali utilizzati ecc.),
• i termini massimi di consegna,
• le modalità di pagamento,
• gli estremi della fidejussione.

E' bene far registrare il compromesso presso la Conservatoria del registro perché questo inserisce l'acquirente tra i creditori "privilegiati" in caso di fallimento del costruttore.

Ma la realtà è diversa

Secondo un'indagine di Soldi&Diritti, solo un'impresa su tre rilascia attualmente all'acquirente la fidejussione bancaria, che ovviamente ha un costo per il costruttore. Rifiutate di firmare un contratto che non la prevede e comunque tenete presente che, se manca la fideiussione, potete chiedere al giudice di annullare il contratto e chiedere il rimborso di quanto versato con gli interessi.

La fidejussione si applica solo in fase di realizzazione dell'immobile. Il guaio è se l'impresa fallisce quando la casa è costruita ma il rogito, cioè la vendita definitiva, non è ancora avvenuto. In questo caso l'acquirente diventa uno dei tanti creditori dell'imprenditore fallito insieme ai fornitori, alle banche, e non necessariamente quello privilegiato. Si entra in questo caso nel tunnel delle procedure fallimentari e non si sa quando e come se ne esce.

La legge del 2005 ha previsto un fondo di solidarietà per gli acquirenti che sono rimasti vittime del fallimento del costruttore. Ma il fondo è alimentato con una quota delle fidejussioni pagate dai costruttori che, come abbiamo visto, sono meno del dovuto. Come denuncia Assocond-Conafi, l'associazione che tutela i condomini, mancano delle sanzioni efficaci per far rispettare quest'obbligo e così un settore importante per la ripresa economica del paese resta ancora inquinato da operatori di dubbia solidità e correttezza.